餐廳選址的6大錯(cuò)誤和10大法則你掌握了多少?管理

餐飲界 / Joyce / 2016-02-17
餐飲選址是投資者餐飲創(chuàng)富之門的第一道關(guān)卡。選址選好了,就如在戰(zhàn)場(chǎng)中占據(jù)了有利地形,取得地利優(yōu)勢(shì)。
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餐飲選址是投資者餐飲創(chuàng)富之門的第一道關(guān)卡。選址選好了,就如在戰(zhàn)場(chǎng)中占據(jù)了有利地形,取得地利優(yōu)勢(shì)。選址沒有選好,緊靠后天在經(jīng)營(yíng)、推廣方面的努力,往往也無力回天。一起來看一下餐廳選址的六大致命錯(cuò)誤和十大法則。


致命錯(cuò)誤一:盲目進(jìn)入新場(chǎng)地

有一個(gè)新建的十分優(yōu)越的場(chǎng)地,各方面都很理想,但是生意就是不好,問題是出現(xiàn)在招商的這部分。因?yàn)橘徫镏行馁Y源整合不足,品牌落位規(guī)劃欠缺,造成整個(gè)商場(chǎng)死氣沉沉;開發(fā)商為了擴(kuò)大招商面積創(chuàng)造業(yè)績(jī)拼命利用空間做加法,犧牲原本的功能定位,更不在乎已進(jìn)商家的存活,品牌布局混亂,動(dòng)線破壞,可見度不高,廣告位設(shè)置不夠等等諸多因素,最終造成不少進(jìn)駐的餐飲品牌大多沒堅(jiān)持多久就果斷關(guān)張退場(chǎng)。

在二、三線城市,在建、待建,建成放空的購物中心很多,我們應(yīng)該更多關(guān)注開發(fā)商的開發(fā),規(guī)劃,招商,運(yùn)營(yíng),營(yíng)銷,物管等綜合實(shí)力。千萬不要被他的招商推廣誤導(dǎo),要有自己的判斷,寧可等開業(yè)后第二波品牌調(diào)整時(shí)找機(jī)會(huì)進(jìn)入,也不要貿(mào)然第一個(gè)吃螃蟹。

致命錯(cuò)誤二:貪便宜進(jìn)駐樓中樓店面

餐飲老板希望將店面開進(jìn)樓中樓,意在搶奪大樓內(nèi)集中的人群,但這也是純?cè)谝欢L(fēng)險(xiǎn)的。首先,大樓內(nèi)部各樓層的空置率能否穩(wěn)定在一個(gè)較低的水平;其次,大樓內(nèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣如何,是更喜歡到周邊換一下環(huán)境嘗試新品,還是喜歡在樓內(nèi)簡(jiǎn)單吃一吃;再次,大樓周邊是否有足夠多的餐飲配套,自家的餐飲服務(wù)從菜品、環(huán)境、服務(wù)上是否能做出差異。此外,在純辦公區(qū)做樓中樓店,工作日的生意主要集中在午餐,而周六周日則幾乎沒有生意。如此短的營(yíng)業(yè)時(shí)間給餐廳的營(yíng)收帶來更大的壓力。

雖然,進(jìn)駐這樣的樓中樓,大多可以拿到優(yōu)惠的租金價(jià)格或者支付政策,但面對(duì)上述種種風(fēng)險(xiǎn),仍難以抵抗。因此,做辦公區(qū)生意,營(yíng)業(yè)時(shí)間比較有限,再加上門店設(shè)立在樓中,更加無法將外界的人流引入。選擇店中店,要加倍謹(jǐn)慎。

致命錯(cuò)誤三:過分相信二房東

很多鋪面是掌握在二房東手里的。如上文第一個(gè)致命案例所述,二房東也相當(dāng)于一個(gè)招商經(jīng)理,他的眼界和能力如何,同樣影響到整個(gè)地方生意的好壞。在廣州有一個(gè)案例,一個(gè)將2000多平方物業(yè)承租下來的二房東先是引入過氣的服裝銷售店面,后來在過年的時(shí)候因?yàn)榍废戮揞~債務(wù)直接違約,索性放下爛攤子不干了,導(dǎo)致大房東強(qiáng)行收回房產(chǎn),入駐的商家無辜躺槍,前期投入完全白費(fèi)。

在碰到這樣的問題時(shí),應(yīng)該秉承下面兩個(gè)原則:絕不和三房東簽約;與二房東簽約,必須拿到大房東的同意轉(zhuǎn)租證明書面文件。在選址的時(shí)候,不能感情用事,生意有很多風(fēng)險(xiǎn),而能控制的風(fēng)險(xiǎn)必須掃清障礙,排除隱患。

致命錯(cuò)誤四:目光短淺

專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)商圈店5年前,當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)老百姓的日常生活還沒有明顯影響的時(shí)候,各種批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)是非?;钴S的。經(jīng)濟(jì)的活躍是由人帶動(dòng)的,只要有人,快餐就不用擔(dān)心。而近年來,當(dāng)淘寶,京東,天貓等越來越影響人們?nèi)粘I畹臅r(shí)代來臨時(shí),一切經(jīng)濟(jì)消費(fèi)的變化令人措不及防。因此,選址的時(shí)候要了解目標(biāo)位置所處行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì),在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代,對(duì)一個(gè)行業(yè)固有的認(rèn)知變化非常快,原本火熱的商圈很可能第二天就冷清了。

因此,不要看現(xiàn)在人多,那只是表象。創(chuàng)業(yè)者需要考察的是商圈的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài),了解發(fā)展趨勢(shì)和方向,對(duì)生意可持續(xù)性有個(gè)判斷。

致命錯(cuò)誤五:選址分析停留在表象

什么是表象?你看到街上人來人往,看到大家大包小包消費(fèi),這些都是表象,也可能是假象。在一些人流量大,人員密集的地方,很可能這些人都是流動(dòng)人口,進(jìn)店的欲望和需求并不強(qiáng)烈。

我們選址判斷的標(biāo)準(zhǔn)看來光憑人流數(shù)量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,我們還要考量有效人流。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑,消費(fèi)能力必須要和品牌屬性匹配你才能精準(zhǔn)定位。

致命錯(cuò)誤六:貪圖好位置卻選擇了畸形的房屋結(jié)構(gòu)

一位餐飲老板曾經(jīng)為了拿下一個(gè)位置極佳的鋪面,選擇了一個(gè)呈窄長(zhǎng)形狀的鋪面,其面積就像智利的國(guó)土。這個(gè)店原本是停車場(chǎng)的通道,由于地理位置實(shí)在太好,被加建改造起來做商業(yè)。位置雖好,可用戶體驗(yàn)極差。


上述餐飲選址的六大致命錯(cuò)誤,也是餐飲老板創(chuàng)業(yè)中最容易碰到、最容易犯的六大雷區(qū)。在餐廳選址的時(shí)候,一定把握三房東絕不簽約、房產(chǎn)有瑕疵勿入、沒有產(chǎn)權(quán)不談、不在人流動(dòng)線上不談、招牌位不好不談、房屋設(shè)計(jì)畸形不談等原則,切勿因?yàn)橹遍_業(yè)而在選址上草草了事,也不能因?yàn)槭″X而在選址上貪圖便宜,最終對(duì)后續(xù)生意帶來持續(xù)、致命的傷害。餐廳選址有哪十大法則?

法則一:跟隨競(jìng)爭(zhēng)者

很簡(jiǎn)單,跟著你的競(jìng)爭(zhēng)者,在其店址附近的一定區(qū)域內(nèi)選址。

1、確定跟隨對(duì)象。進(jìn)入某區(qū)域前,先調(diào)查該區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)者,從中選擇那些在店址方面與你相近且成功的。

2、跟隨的對(duì)象可以是多家。因?yàn)槿魏我粋€(gè)競(jìng)爭(zhēng)者的選址都是有限的,不可能覆蓋所有合適的商圈。

3、以競(jìng)爭(zhēng)者店址為中心,向四周擴(kuò)散式選址。擴(kuò)散區(qū)域要控制好,不能無限制地縮小(如在同一幢樓里、隔壁或?qū)γ?或擴(kuò)大(如超出了該店所處的商圈),依據(jù)自身情況具體對(duì)待。

4、確保一個(gè)原則--所選店址必須有足夠的市場(chǎng)容量。

深圳面點(diǎn)王董事長(zhǎng)曾說:“在深圳有50家麥當(dāng)勞、45家肯德基,面點(diǎn)王現(xiàn)在是30家,有20多家面點(diǎn)王與洋快餐相鄰或?qū)尽D睦镉锌系禄?、麥?dāng)勞,哪里就有面點(diǎn)王?!?/span>

“與洋快餐相鄰相對(duì)開店,并不僅僅是為了競(jìng)爭(zhēng)??系禄Ⅺ湲?dāng)勞選址考察論證科學(xué)細(xì)致,周圍環(huán)境。人口密度、人口結(jié)構(gòu)、道路交通、建筑設(shè)施等都(會(huì)做)定量分析……跟著他們,準(zhǔn)沒錯(cuò)?!?/span>

法則二:跟隨業(yè)態(tài)互補(bǔ)者

有些業(yè)態(tài)在經(jīng)營(yíng)、服務(wù)內(nèi)容上是互補(bǔ)的,你就可以把店開在它旁邊,為顧客帶來完整的“一條龍”服務(wù)。

比如在體育場(chǎng)內(nèi)及旁邊,前來運(yùn)動(dòng)的人們存在其他需求,你可以提供餐飲,運(yùn)動(dòng)服裝零售、便利店或咖啡茶飲等。

又如在旅游景點(diǎn)旁邊,你可以開設(shè)餐飲、照相館、照片沖洗店、便利店。手機(jī)充電服務(wù),紀(jì)念品零售店等。

法則三:搭車式選址

如果你有很強(qiáng)的交際能力或有一定的人脈關(guān)系,可以與和你業(yè)務(wù)有密切聯(lián)系的公司結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,不僅選址成本更小,店址還有保障。

比如,國(guó)內(nèi)某SPA和某知名連鎖酒店合作,雙方約定該連鎖酒店每家都以較低價(jià)格出租一定的面積用來開設(shè)SPA.如此,不僅方便了酒店的客人,也給SPA帶來了極大的便利,一方面一勞永逸地解決了選址問題,另一方面大大降低了成本。

法則四:自己掃街

簡(jiǎn)言之,就是你自己親自或派人實(shí)地考察,現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)可用店址的機(jī)會(huì)。

1.確定重點(diǎn)掃街區(qū)域。在掃街前須制定一個(gè)詳細(xì)、科學(xué)的路線圖,以免重復(fù)或遺漏。

2.準(zhǔn)備好掃街工具。包括紙,筆、照相機(jī)、房屋基本情況表等記錄工具,帶上移動(dòng)電話,當(dāng)?shù)氐貓D和自己制定的路線圖。對(duì)于較大區(qū)域的掃街可用機(jī)動(dòng)車。否則,最好用自行車甚至步行。

3.掃街人員現(xiàn)場(chǎng)考察。對(duì)于公開的店址租售信息,一旦發(fā)現(xiàn)要立即聯(lián)系了解基本情況,并記錄在《房屋基本情況表》,最好能現(xiàn)場(chǎng)看房或約定看房時(shí)間。如果該址符合基本條件,還要拍攝店內(nèi)外的各種照片,以便其他人也能獲得感性認(rèn)識(shí)。

對(duì)于非公開的符合選址標(biāo)準(zhǔn)的店址信息,則應(yīng)主動(dòng)詢問。詢問時(shí),一定要講禮貌和技巧,最好直接詢問該店一把手;同時(shí),不要太張揚(yáng),以免給出租人帶來不適。

4.每天掃街結(jié)束后,一定要做個(gè)完整的記錄并進(jìn)行總結(jié),尤其要認(rèn)真整理《房屋基本情況表》,以便將來審核、評(píng)估店址。如果有幾批人分頭掃街,則每天還應(yīng)碰頭,互相交流信息。

5.對(duì)所有的備選店址分別評(píng)估、談判,直至最終簽約。

由于好的店址通常全有許多競(jìng)爭(zhēng)者在搶,因此你可以同時(shí)看房和談判,保證第一時(shí)間得到好店址。

法則五:找職業(yè)中介

房地產(chǎn)中介一般都掌握著豐富的關(guān)系網(wǎng)和資源,但良莠不齊,要善于借助其資源,也要謹(jǐn)慎辨別,以免受騙。

1.查找并確定盡可能多的主攻商鋪的中介。

2.核實(shí)中介的實(shí)力與資信,確定準(zhǔn)備合作的幾家。雖然有些從事中介業(yè)務(wù)的個(gè)人和非正規(guī)組織可能會(huì)有些獨(dú)特的信息且價(jià)格便宜,但相關(guān)權(quán)益一旦受損將得不到保證。正規(guī)公司除了經(jīng)營(yíng)合法之外,還會(huì)提供許多獨(dú)特的服務(wù),比如幫助你貸款,提供第三方擔(dān)保、協(xié)助辦理租售事宜,甚至協(xié)助你分析市場(chǎng)與商圈、規(guī)劃裝潢店面等。

3.與選定的中介洽談,告知詳細(xì)的選址要求。如果選址是秘密進(jìn)行的,那么你一定要與對(duì)方簽署保密協(xié)議,以免選址信息被泄露。

4.專人負(fù)責(zé)每天與中介溝通,跟蹤其選址信息和進(jìn)度。

5.評(píng)估并確定中介推薦的店址。

法則六:發(fā)布廣告

1.確定發(fā)布媒介。一般來講,店址信息的廣告多見于報(bào)紙、互聯(lián)網(wǎng)。張貼海報(bào)等幾種媒介。所選媒介只要能覆蓋你想選址的區(qū)域即可,但要讓你的目標(biāo)受眾能頻繁。深度地接觸。這意味著你不能只看價(jià)格,更要關(guān)注性價(jià)比。

2.編制尋租或?qū)な蹚V告文件。文件的形式、格式、措辭和設(shè)計(jì)既要考慮到保密性和其他特殊要求,還必須與媒介特質(zhì)相匹配。

3.時(shí)刻保持聯(lián)系方式暢通,詳細(xì)記錄每個(gè)反饋信息。在首次接到信息時(shí),不要忙于做出判斷,要經(jīng)過詳細(xì)的反饋調(diào)查后再做出取合。

4.整理廣告反饋信息,逐個(gè)研究、分析并初步確定可能的對(duì)象,然后回訪、最終確認(rèn)。

法則七:利用供應(yīng)商資源

門店的供應(yīng)商也能為選址服務(wù)。這些供應(yīng)商包括:設(shè)備、商品供應(yīng)商、人員、信息、資金、技術(shù)、裝修等服務(wù)供應(yīng)商。

他們可能同時(shí)為多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者提供商品或服務(wù),掌握同類型店的很多店址,熟悉每個(gè)店址的經(jīng)營(yíng)狀況,能幫助你做出更準(zhǔn)確的判斷。

1.根據(jù)經(jīng)營(yíng)內(nèi)審,選定能給你帶來最有效選址信息的供應(yīng)商。通常,門店的主營(yíng)商品、主營(yíng)設(shè)備或行業(yè)特定供應(yīng)品供應(yīng)商是最佳對(duì)象。比如你要開美容院,那么美容設(shè)備、美容品的供應(yīng)商就是最佳選擇。

一般而言,要選擇規(guī)模大、業(yè)內(nèi)名聲好的供應(yīng)商。你也可以去對(duì)手店內(nèi)實(shí)地訪查,搜集供應(yīng)商信息,選擇供應(yīng)范圍廣、客戶多的供應(yīng)商。

2.選定供應(yīng)商之后,主動(dòng)和供應(yīng)商聯(lián)系。如果你向他進(jìn)貨,通常他會(huì)非常樂意向你提供店址和競(jìng)爭(zhēng)者的信息。當(dāng)然,出于職業(yè)道德,有些供應(yīng)商可能不會(huì)向你提供相關(guān)信息,甚至?xí)峁┮恍┨摷傩畔?,所以要有所分析和篩選。

3.根據(jù)供應(yīng)商提供的信息,采取對(duì)應(yīng)的選址方法。比如:

□供應(yīng)商說某店經(jīng)營(yíng)每況愈下,不妨去調(diào)查此店是否有轉(zhuǎn)讓或出售的意圖;

□供應(yīng)商說某店經(jīng)營(yíng)狀況非常好,訂貨量一直較大甚至持續(xù)增加,不妨調(diào)查該區(qū)域的同類市場(chǎng)是否飽和。若嚴(yán)重不飽和,開店成功率會(huì)大很多;

□論證店址時(shí)可以征求供應(yīng)商的意見,這些意見通常有很重要的參考價(jià)值;

□有的供應(yīng)商為了擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍,會(huì)刻意去研究自己的商品或服務(wù)的市場(chǎng),所以他們可能有大量備選地址信息。

法則八:開發(fā)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)

把要選址的信息告訴你的“關(guān)系產(chǎn)”,讓他們提供信息給你?!瓣P(guān)系戶”可以是你的親朋好友、舊熟新識(shí)。

1.簡(jiǎn)單整理選址信息,形成一個(gè)關(guān)于選址要求的文字材料,不必特別詳細(xì)但一定要準(zhǔn)確,保證信息真實(shí)、有效地傳遞。

2.確定信息傳遞的第一批“關(guān)系戶”.他們有店址信息,或是沒有,但能傳遞給有店址信息的“關(guān)系戶”.你把選址信息透露給你的“關(guān)系戶”時(shí),他們?cè)偻嘎┙o各自的“關(guān)系戶”.依此類推,選址信息會(huì)以幾何級(jí)數(shù)迅速擴(kuò)散。如果你沒有“關(guān)系戶”,團(tuán)隊(duì)每個(gè)成員總該有些吧!

3.組織專人整理與分析選址信息的傳遞以及反饋信息。

法則九:租房產(chǎn)開發(fā)商合作

房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)商業(yè)選址有著深刻的研究(住宅開發(fā)商也會(huì)涉及底層商鋪開發(fā)的問題),同時(shí)也掌握著大量的可選地址,和他們合作很不錯(cuò)。

但是,一定要區(qū)分三種不同的房產(chǎn)開發(fā)商,并分別采取相應(yīng)的措施

法則十:搜尋免費(fèi)地址源信息

在信息爆炸的今天,各種媒介都有可能提供關(guān)于店址的信息,所以你一定要善于發(fā)現(xiàn)并利用這些信息,尤其是那些免費(fèi)或以極低的成本就可輕松獲得的店址信息。

1.互聯(lián)網(wǎng)。你可以在專業(yè)搜索網(wǎng)站輸入關(guān)鍵詞搜索,也可以在專業(yè)中介網(wǎng)站、分類信息網(wǎng)站、地區(qū)性網(wǎng)站、各種論壇、聊天室里查詢或發(fā)布信息。熱點(diǎn)新聞的評(píng)論、自己的網(wǎng)站,博客也是不錯(cuò)的選擇。

2.店外張貼。那些意欲出讓自己店面的人經(jīng)常會(huì)在店外及附近張貼海報(bào),你可以留意所要進(jìn)入?yún)^(qū)域的這些張貼。

3.廣告。通常,城市日?qǐng)?bào)或晚報(bào)上會(huì)有大量的這種廣告,只要留心,一定會(huì)發(fā)現(xiàn)不少店址信息。

選址注意點(diǎn):

餐廳一般都開在商業(yè)街,不考慮租金的前提下,連接兩條繁華商業(yè)街之間的街道,寬度在8~25米,就可以考慮。如能爭(zhēng)取到兩條繁華商業(yè)街中的廣告位,火爆基本沒問題。

1. 一定要遠(yuǎn)離的地方

首先,必須遠(yuǎn)離垃圾傾倒點(diǎn)、公共廁所、高大樹木、成片難以逾越的綠化帶、隔離帶等,因?yàn)檫@些會(huì)給顧客帶來不便或不好的用餐體驗(yàn)。

其次,要避開強(qiáng)于自己的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主要宣傳位置,以免“以卵擊石”。

2. 不必?fù)尩摹氨貭?zhēng)之地”

街道、過街天橋、地下隧道、地鐵站的出入口處一般較為繁華,視性較強(qiáng)、交通便利,是餐飲店必爭(zhēng)之地。

但租金比街道中間要高很多,人群流動(dòng)較快,經(jīng)營(yíng)休閑食品為主的餐飲店,不必爭(zhēng)搶這種位置。街道中間地帶,雖人流密度較小,但有些人多次往返選擇商品,也是不錯(cuò)的選擇。

3.值得注意的細(xì)節(jié)

兩個(gè)路燈之間的人往往不如兩個(gè)路燈下的人多;靠近大型購物中心、超市、停車場(chǎng)的位置很好,如果資金實(shí)在有限,大型商場(chǎng)的地下一層、二層以上也不錯(cuò)。


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