90%的餐廳死于選址,餐飲小白必學的選址方法和全流程!頭條

餐飲財富經(jīng) / 小餐 / 2019-04-03
餐廳選址有多重要,想必每個餐飲人都是心知肚明的。
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餐廳選址有多重要,想必每個餐飲人都是心知肚明的。

如果選對址,餐廳的客流量就有了保證,餐廳的經(jīng)營就可在營銷、產(chǎn)品、運營、擴張等層面多方位展開;如果選錯址,就要耗費大量的人力物力周璇,餐企的最大抗爭對象就是選址。因此,選址是餐飲業(yè)最重要的經(jīng)營決策之一,選址的好壞甚至能決定門店是否能存活下去。

既然選址這么重要,那么怎樣做才是對的,新手上路又會遇到哪些問題,又該如何解決?

本文將為餐飲創(chuàng)業(yè)者詳解開店選址的誤區(qū)以及正確選址的流程重點,為你的餐廳有效解決選址難題。

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進行店面選址時踩過的2個坑

1、經(jīng)驗不足,盲目相信自己的眼光

剛開始由于經(jīng)驗不足,很多餐飲新人都會掉進一些選址的誤區(qū),自我感覺良好,盲目相信自己的眼光,而導(dǎo)致創(chuàng)業(yè)失敗。

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①、地理位置好,人流量大,生意一定會好:

很多人誤將人流量當成了客流量,認為這個地方人氣旺自己的生意就一定會好。根本沒有考慮到自己真正的消費群體主要聚集在哪~

②、房租便宜,值得:

有人選址覺得房租便宜,哪怕不賺錢也不會虧損很嚴重,沒有考慮到長遠的發(fā)展。

③、這個地方離家近:

離家近,自己不但方便,左鄰右舍也會多幫襯自己,而事實上人情也會有用完的一天。

④、附近有成功的案例:

跟風開店,別人成功不代表自己會成功。

⑤、風水好:找某某大師算過在這里開店會發(fā)財,真的能發(fā)財大師就不用看風水了,自己開店就行。

以上你中招了幾條?

2、上了地產(chǎn)商、開發(fā)商和房東的當

餐飲小白選址沒有經(jīng)驗,除了自己容易走進誤區(qū)外,也容易被一些“別有用心”、“心懷鬼胎”的地產(chǎn)商、開發(fā)商和房東坑。

情況一、無中生有

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情況二:偷梁換柱

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情況三:瞞天過海

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情況四:拋磚引玉

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上面這些話你都聽過幾句?

如果我們前期足夠幸運地避免了這些坑,那只是順利地邁出了一小步。接下來才是選址的關(guān)鍵。

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餐廳選址的全流程和關(guān)鍵點

1、第一步:市場分析,弄清自身品牌定位

首先,在選址之前,要先搞清楚自身品牌的定位,弄清楚自己的目標消費人群在哪兒。

如果沒想清楚就貿(mào)然開店,遲早要關(guān)店。曾經(jīng)獲得數(shù)億元投資的茶飲品牌“嫩綠茶”就在此處摔過跟頭。嫩綠茶曾在重慶最大的電腦市場百腦匯選了一個門址,旁邊是地鐵站出入口,人流量巨大,但少有顧客進店消費。

原因很簡單,嫩綠茶只看到了人流量,卻忽略了人流匹配度。而只有在人流匹配度高的地段開店,滿足了目標顧客群體的剛需,店面才可正常運轉(zhuǎn)。

2、第二步:從10個層面對商圈進行分析

什么是商圈?

即你把門店看成一個點,分析,以某個十字路口或者某個商場為圓心,以250米,500米,1公里,2公里甚至更遠的半徑畫一個圈,這個圓形面積就是商圈概念。商圈也即有個向心力,圓圈里面的人是愿意到這個圓心消費的。所以選址的第二步就是選商圈。

而一個商圈是否具備長期擁有充??腿说哪芰Γ覀冃枰獜?1個層面對商圈進行調(diào)查分析:

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綜合以上調(diào)查結(jié)果,充分了解方圓300米內(nèi)的人口統(tǒng)計、收入水平和人口的數(shù)量和素質(zhì)。因為80%的顧客來源于方圓300米之內(nèi)的銷售推動,通以了解他們來評估此商圈的整體銷售能力,分析周邊消費人群是否是餐廳的目標群體,終確定有無在此開店的可能。

3、第三步:找到商圈的最佳聚客點,確定位置

你覺得整體商圈是好的,接下來就應(yīng)該來分析,具體門店位置了。

如何選擇合適的位置呢?其實就是千分點和A點的確定。所謂千分點,就是商圈的最佳聚客點。

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聚客點怎么選?要綜合人流、顧客的行走路徑進行選擇,還要保證餐廳的可見度和易接近性。簡單的來說,就是選擇人流量最大,行人容易看到、尋找方便的地方。

人流計算的方法:

1.首先要在不同方向的客人到達餐廳的最近的路線上去計算

2.計算有兩個時間有節(jié)點

A、在一周中選4個連續(xù)的營業(yè)日,要包含周末

B、營業(yè)時間之內(nèi)統(tǒng)計數(shù)據(jù)

3.最后計算的時間在每小時選擇固定的15分鐘

確定千分點之后,你的新址的位置,距離這個“千分點”越近越好。

4、第四步:從3個方面對店面進行評估

在初步選定新址后,還應(yīng)對相關(guān)的情況做一定的分析評估,可以從以下三個方面進行評估:

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5、第五步 :與房東進行談判簽合同

免租裝修期

以下表二為例,一般情況下免租裝修期為45-60天,這是和房東談判首要條件,這涉及到裝修的周期,盡可能控制在免租期內(nèi)開店。

租金及押金

在與房東砍價前,須先做未來的營業(yè)額預(yù)測及損益試算,心里有譜,能夠接受最高多少的租金才有利可圖;事先權(quán)衡以討價還價,盡可能取得合理的價位。

另外,繳付房租有按月結(jié)算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外,還要根據(jù)你的經(jīng)營狀況分享一定比例的利潤。押金方面,各地有所不同,但一般都是每期預(yù)付兩個月租金。

續(xù)租和租期

比較有規(guī)模的公司一定要事先考慮到續(xù)約條件,也就是租金遞增頻率,盡可能和房東談判,每兩年遞增一次,每次遞增調(diào)整在5%以下,一般情況下遞增的標準要爭取控制在租期內(nèi)平均調(diào)整系數(shù)12%以下。還有的店面是長期租的,一租就是五年、十年。這些都是談判的重點。

表二:租金條件評估標準

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6、第六步:對新門店做一份立地報告

立地報告是新門店籌備階段完成的一份重要文件,也是對新店的營業(yè)額進行預(yù)估,以及投資回報進行財務(wù)分析后得出的一份總結(jié)。

如果覺得新址和曾經(jīng)評估過的店址人流量基本一致情況下,那么可不做人流測算,通過對等店的方式,來預(yù)估新址的營業(yè)額,通常用在社區(qū)型商圈。立地報告包含16 項如下:

①新店選址申請書

②門店租賃要件調(diào)查表

③門店工程配套條件表

④開發(fā)基準表

⑤商圈評估表

⑥競爭對手分析

⑦客流量分析

⑧租金成本計算表

⑨對等店應(yīng)收預(yù)估表

⑩新店裝修工程費用預(yù)估表

門店損益分析表

未來五年預(yù)估損益表

商圈示意圖

商圈圖說明

商鋪實景照片

門店平面圖、效果圖、店中店落位圖

7、第七步:訂立商鋪租賃合同須注意的法律問題

相關(guān)部門依立地報告的評估,總結(jié)判斷達成合同簽約意向,接下來就涉及到合同法律問題了。訂立商鋪租賃合同須特別注意以下幾點法律問題:

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以上選址指南,每一步都要小心仔細,以防后患!祝大家事業(yè)成功!

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本文來源:餐飲財富經(jīng)(cyzfj666) | 作者:小餐,由餐飲界(微信ID:canyinj)整編報道,轉(zhuǎn)載請注明來源!

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