餐廳經(jīng)營不善，花心思或許還能救回來。但是如果選址不對(duì)，那還沒開業(yè)就應(yīng)該就死了差不多一半。

餐廳選址的經(jīng)驗(yàn)看了又看，問了又問，心里還是沒底？不妨學(xué)習(xí)一下大牌的選址標(biāo)準(zhǔn)，看看人家是怎么選門店的。

餐廳選址主要看幾個(gè)要素：地段、人流量、面積、基礎(chǔ)設(shè)施等，但是在實(shí)際操作中總會(huì)難以面面俱到，因此大多數(shù)餐飲企業(yè)都會(huì)根據(jù)自己的業(yè)態(tài)選擇合適的店鋪。

下面紅餐網(wǎng)小編就外婆家、小南國、俏江南等10家餐企的選址標(biāo)準(zhǔn)，為大家總結(jié)出一些餐廳選址的關(guān)鍵。

10家知名連鎖餐企選址標(biāo)準(zhǔn) 

外婆家：購物中心、商業(yè)街，看中廣告位

業(yè)態(tài)類別：餐飲美食-中餐

品牌定位：中高檔

面積需求：800-1000㎡

合作期限：5-10年

物業(yè)使用方式：租賃

首選物業(yè)：購物中心,商業(yè)街

開店方式：獨(dú)立經(jīng)營

物業(yè)要求 

商業(yè)街區(qū)，人流量較高，周邊品牌業(yè)態(tài)聚集，有較高消費(fèi)能力。門店形象良好，有獨(dú)立招牌和廣告位，門寬不少于三米，店面方正。

小南國：商務(wù)區(qū)，面積需求大，注重物業(yè)管理 

業(yè)態(tài)類別：餐飲美食-中餐

品牌定位：中高檔

面積需求：700-1500㎡

合作期限：5-10年

物業(yè)使用方式：租賃

首選物業(yè)：購物中心,商業(yè)街

開店方式：獨(dú)立經(jīng)營　　

物業(yè)要求　　

1）城市的商業(yè)中心、繁華商圈;　

2）交通便利，單店面積：700-1500平方米;

3）城市人口：100萬以上　　

設(shè)計(jì)要求： 樓層層高5米以上

能承受租金： 看具體區(qū)域的行情，沒有特別限制

選址要求： 主要是商務(wù)區(qū)，而不是繁華的商業(yè)區(qū)。最好是業(yè)權(quán)單一的物業(yè)，能提供更加人性化的物業(yè)管理服務(wù)。

一茶一坐：成熟商圈，臨街一層店面

業(yè)態(tài)類別：餐飲美食-中餐

品牌定位：中高檔

面積需求：350-400㎡

合作期限：5-10年

物業(yè)使用方式：租賃,合作

首選物業(yè)：購物中心，社區(qū)商業(yè)，商業(yè)街，百貨

開店方式：獨(dú)立經(jīng)營

物業(yè)要求 　　 

1）成熟商圈：商業(yè)+商務(wù)型商圈，商業(yè)商圈;

2）樓層：一層，1+2層，2層+1層門面;

3）面積：使用面積350-400平方左右，如樓層單層層高在5.3以上，可以考慮做夾層，面積可控制在250-300平方左右；特別規(guī)定：不能在住宅樓下；基礎(chǔ)設(shè)施：水，電，媒，上下排水，隔油等。

同慶樓：注重交通設(shè)施，租期長 

業(yè)態(tài)類別：餐飲美食-大型酒樓/美食廣場

品牌定位：高檔

面積需求：1000-5000㎡

合作期限：12-15年

物業(yè)使用方式：租賃,購買

首選物業(yè)：購物中心,商業(yè)街

開店方式：獨(dú)立經(jīng)營　　

物業(yè)要求 　　

1）地理位置和交通情況

臨近公路干線、地鐵沿線、交通樞紐、機(jī)場、火車站、汽車樞紐站等位置，臨近工業(yè)區(qū)、商貿(mào)中心、展覽中心、商務(wù)中心等交通便利地點(diǎn)?！　?/span>

2）市場條件

所處區(qū)域內(nèi)有較為合理的行業(yè)分布，如辦公、購物、娛樂等場所與之互補(bǔ);該區(qū)域有良好的經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展前;周邊較多企事業(yè)單位和交大的人流量、車流量。

黃記煌：社區(qū)型街市，關(guān)注停車場等基礎(chǔ)設(shè)施

業(yè)態(tài)類別：餐飲美食-中餐

品牌定位：中高檔

面積需求：250-500㎡

合作期限：5-8年

物業(yè)使用方式：租賃

首選物業(yè)：購物中心,商業(yè)街,百貨,其他

開店方式：獨(dú)立經(jīng)營　　

物業(yè)要求 　　

1）商圈選擇：社區(qū)型或便利型商業(yè)街市、人流量大的街道、商鋪門前五封閉交通格蘭、高于1.8米的綠化;

2）目標(biāo)客戶群：以上班一族、家庭、個(gè)人消費(fèi)為主;

3）面積：250平方米以上;

4）建筑要求：餐廳門前須有相應(yīng)的停車場，具備出發(fā)污水排放的生化處理裝置以及有限排放通道；

5）租金承受：視地段、商圈確定租價(jià)。樓上餐廳租金略低。

6）租期：3年以上。

川味觀：社區(qū)商業(yè)街，注重樓高和基礎(chǔ)設(shè)施

業(yè)態(tài)類別：餐飲美食-大型酒樓/美食廣場

品牌定位：中高檔

面積需求：200-500㎡

合作期限：3-5年

物業(yè)使用方式：租賃

首選物業(yè)：社區(qū)商業(yè),商業(yè)街,其他

開店方式：加盟經(jīng)營　　

物業(yè)要求 　

1）商圈選擇：客流繁忙之處，如繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，以及消費(fèi)水平中等以上的區(qū)域性商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市。

2）建筑要求：框架結(jié)構(gòu)，層高不低于4.5米。配套設(shè)施：電力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自來水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生活處理裝置，位置在地下室或一、二、三樓均可；

3）面積要求：200-500平方米。

毛家飯店：商務(wù)區(qū)，注重交通及面積 

業(yè)態(tài)類別：餐飲美食-大型酒樓/美食廣場

品牌定位：中高檔

面積需求：300-500㎡

合作期限：5-10年

租金預(yù)算：3-10元/天/平方米

物業(yè)使用方式：租賃,購買

首選物業(yè)：購物中心,社區(qū)商業(yè),商業(yè)街

開店方式：獨(dú)立經(jīng)營　　

物業(yè)要求 　　

1）城市的商業(yè)中心、繁華商圈;

2）交通便利，單店面積：700-1500平方米

3）城市人口：100萬以上。　

設(shè)計(jì)要求： 樓層層高5米以上

能承受租金： 看具體區(qū)域的行情，沒有特別限制

選址要求： 主要是商務(wù)區(qū)，而不是繁華的商業(yè)區(qū)。最好是業(yè)權(quán)單一的物業(yè)，能提供更加人性化的物業(yè)管理服務(wù)。

避風(fēng)塘：寫字樓，租期長 

業(yè)態(tài)類別：餐飲美食-中餐

品牌定位：大眾化

面積需求：550-650㎡

合作期限：8-10年

物業(yè)使用方式：租賃

首選物業(yè)：購物中心，商業(yè)街，其他

開店方式：獨(dú)立經(jīng)營，合作經(jīng)營

物業(yè)要求 

首選物業(yè)：為寫字樓底商及配套商業(yè)，社區(qū)底商及配套商業(yè)；

物業(yè)使用：租賃;

需求面積：550-650平米;

合同期限：8年以上。

俏江南：商務(wù)區(qū)，注重物業(yè)管理

業(yè)態(tài)類別：餐飲美食-中餐

品牌定位：高檔

面積需求：600-800㎡

合作期限：8-10年

物業(yè)使用方式：租賃,購買

首選物業(yè)：購物中心

開店方式：獨(dú)立經(jīng)營

物業(yè)要求 

1）城市的商業(yè)中心、繁華商圈;

2）交通便利，單店面積：600-800平方米;

3）城市人口：100萬以上;　　

設(shè)計(jì)要求： 樓層層高5米以上。

能承受租金： 看具體區(qū)域的行情，沒有特別限制;

選址要求： 主要是商務(wù)區(qū)，而不是繁華的商業(yè)區(qū)。最好是業(yè)權(quán)單一的物業(yè)，能提供更加人性化的物業(yè)管理服務(wù)。

徳香苑北京烤鴨：購物中心，注重廣告位

業(yè)態(tài)類別：餐飲美食-中餐

品牌定位：中高檔

面積需求：300-500㎡

合作期限：8-10年

物業(yè)使用方式：租賃

首選物業(yè)：購物中心

開店方式：獨(dú)立經(jīng)營,加盟經(jīng)營　　

物業(yè)要求 　　

1）店鋪面積應(yīng)控制在300-500平米。

2）店鋪簽約期應(yīng)控制在1-3年左右。

3）店鋪應(yīng)有獨(dú)立廣告位，同時(shí)在餐飲類廣告專區(qū)有相應(yīng)的廣告位。

4）店鋪開業(yè)所需水、電、氣等相應(yīng)的條件。(附工程配套條件表)

備注：表格數(shù)據(jù)選自商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院

這10家餐企，有做高端餐飲的，也有做中高端以及社區(qū)餐飲的，他們的需求可能各不相同，但是從他們的選址標(biāo)準(zhǔn)中我們可以窺探出以下的幾條經(jīng)驗(yàn)： 

商業(yè)中心，購物中心、社區(qū)商業(yè)街是不會(huì)出錯(cuò)的熱門

無論是一直走購物中心路線的外婆家，精致高端路線的俏江南，還是社區(qū)街邊店為主的黃記煌、毛家飯店，這10家餐企的選址標(biāo)準(zhǔn)無一不是在成熟的商圈。不出錯(cuò)的選址，自然是成熟商圈里面的商務(wù)區(qū)、購物中心。

但是，由于這些餐企都是連鎖經(jīng)營為主，財(cái)大氣粗對(duì)于租金的敏感度不高。這個(gè)對(duì)于初創(chuàng)或者資本不足的餐飲老板來說，則可以考慮次一級(jí)的商圈或者商業(yè)街。

選址除了地段，租期是重要的指標(biāo)。

10家餐企中，外婆家、小南國、一茶一坐、黃記煌、毛家飯店、避風(fēng)塘、俏江南、徳香苑等8家餐企對(duì)于租期專門提出了5-10年的要求，甚至有的提出了15年的租期需求。

這是為什么呢？做過餐飲的人都知道，長租肯定是比短租劃算，并且有利于避開風(fēng)險(xiǎn)。餐飲做的是長期生意，如果房東只愿意和你簽2-3年，估計(jì)你的店生意剛有起色，那么就面臨著要么漲租，要么再次找鋪面的局面。

餐廳裝修是一筆大費(fèi)用，搬遷也是如此，因此大家在選址的時(shí)候要考察是否適合長租。

根據(jù)業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式選擇購物中心還是臨街社區(qū)店

外婆家等進(jìn)駐的是購物中心為主，因此他們對(duì)于樓層的敏感度不高。川味觀的業(yè)態(tài)使得他們即使是地下室也可以接受，但是一茶一坐、黃記煌等則主要是追求臨街店鋪或者商業(yè)中心里面的一、二層。

購物中心租金相對(duì)昂貴，人流相對(duì)集中，但是經(jīng)營時(shí)長有所限制。臨街店鋪一二層客流量大，經(jīng)營時(shí)長不受限制。外婆家主要做正餐，一茶一坐主要做休閑簡餐，針對(duì)的是住戶和上班族，因此這個(gè)經(jīng)營時(shí)間可以適當(dāng)延長。

無論選擇哪種這個(gè)都是根據(jù)各自的經(jīng)營模式來選的。

好的物業(yè)能為你后期省一半的麻煩

細(xì)心的讀者會(huì)發(fā)現(xiàn)，小南國、俏江南、毛家飯店都在標(biāo)準(zhǔn)后面注明了“最好是業(yè)權(quán)單一的物業(yè)，能提供更加人性化的物業(yè)管理服務(wù)” 。

他們?yōu)槭裁茨敲纯粗匚飿I(yè)管理呢？開過餐廳的老板就知道，好的物業(yè)管理可以為你減少至少一半的麻煩。首先就是餐廳裝修期間，好的物業(yè)可以讓你避免其他商戶投訴、加快進(jìn)度；其次，就是在消防驗(yàn)收過程中會(huì)給你很大的幫助；最后，經(jīng)營過程遇到什么檢修檢測問題，可以很快幫你解決，并且還能為你減少一些地痞流氓的騷擾。

所以，在選址時(shí)順便考察一下你的物業(yè)公司。

選址，基礎(chǔ)設(shè)施不能省

黃記煌要求有停車場、排污設(shè)施，徳香苑要求具備水電氣還有附上工程配套條件表。這些都是基礎(chǔ)設(shè)施是否完善的表現(xiàn)。完善的基礎(chǔ)設(shè)施，證明周圍的商圈成熟，即使是新的商圈也能快速發(fā)展起來。不然，顧客吃飯沒有地方停車，那么就少了一部分客源了。

其他：廣告位、面積、樓高等也不容忽視

外婆家、徳香苑等都明確要求有廣告位，而10家餐企中超鍋半數(shù)以上要求樓高的。廣告位除了做形象宣傳展示外，更多的是給你的目標(biāo)顧客一種指示作用。特別是，如果你的餐廳位置并不是很靠路邊的時(shí)候，廣告位就顯得尤為重要了。

餐廳的樓高，不但顯得廣闊舒服，還有利于后期裝修。如果你的樓高不高，那么做一個(gè)吊頂基本上就要將空間占光了，顧客進(jìn)去肯定會(huì)覺得逼仄，空氣不流通。

而樓高5米以上的話，那么除了好的裝修，還可以做夾層，這樣就等于多了餐位，都是省出來的錢。

小結(jié)

餐廳選址的標(biāo)準(zhǔn)是多樣化的，不同的業(yè)態(tài)，不同的經(jīng)營模式需求各不相同。無論怎么選擇，最重要的就是量力而行，適用為佳。

你的選址標(biāo)準(zhǔn)是怎么樣的？歡迎留言與我們探討！ 

備注：文中表格數(shù)據(jù)選自商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院

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