餐廳選址的6大錯誤和10大法則你掌握了多少?專欄
餐飲選址是投資者餐飲創(chuàng)富之門的第一道關(guān)卡。選址選好了,就如在戰(zhàn)場中占據(jù)了有利地形,取得地利優(yōu)勢。選址沒有選好,緊靠后天在經(jīng)營、推廣方面的努力,往往也無力回天。一起來看一下餐廳選址的六大致命錯誤和十大法則。
致命錯誤一:盲目進入新場地
有一個新建的十分優(yōu)越的場地,各方面都很理想,但是生意就是不好,問題是出現(xiàn)在招商的這部分。因為購物中心資源整合不足,品牌落位規(guī)劃欠缺,造成整個商場死氣沉沉;開發(fā)商為了擴大招商面積創(chuàng)造業(yè)績拼命利用空間做加法,犧牲原本的功能定位,更不在乎已進商家的存活,品牌布局混亂,動線破壞,可見度不高,廣告位設置不夠等等諸多因素,最終造成不少進駐的餐飲品牌大多沒堅持多久就果斷關(guān)張退場。
在二、三線城市,在建、待建,建成放空的購物中心很多,我們應該更多關(guān)注開發(fā)商的開發(fā),規(guī)劃,招商,運營,營銷,物管等綜合實力。千萬不要被他的招商推廣誤導,要有自己的判斷,寧可等開業(yè)后第二波品牌調(diào)整時找機會進入,也不要貿(mào)然第一個吃螃蟹。
致命錯誤二:貪便宜進駐樓中樓店面
餐飲老板希望將店面開進樓中樓,意在搶奪大樓內(nèi)集中的人群,但這也是純在一定風險的。首先,大樓內(nèi)部各樓層的空置率能否穩(wěn)定在一個較低的水平;其次,大樓內(nèi)人群的消費習慣如何,是更喜歡到周邊換一下環(huán)境嘗試新品,還是喜歡在樓內(nèi)簡單吃一吃;再次,大樓周邊是否有足夠多的餐飲配套,自家的餐飲服務從菜品、環(huán)境、服務上是否能做出差異。此外,在純辦公區(qū)做樓中樓店,工作日的生意主要集中在午餐,而周六周日則幾乎沒有生意。如此短的營業(yè)時間給餐廳的營收帶來更大的壓力。
雖然,進駐這樣的樓中樓,大多可以拿到優(yōu)惠的租金價格或者支付政策,但面對上述種種風險,仍難以抵抗。因此,做辦公區(qū)生意,營業(yè)時間比較有限,再加上門店設立在樓中,更加無法將外界的人流引入。選擇店中店,要加倍謹慎。
致命錯誤三:過分相信二房東
很多鋪面是掌握在二房東手里的。如上文第一個致命案例所述,二房東也相當于一個招商經(jīng)理,他的眼界和能力如何,同樣影響到整個地方生意的好壞。在廣州有一個案例,一個將2000多平方物業(yè)承租下來的二房東先是引入過氣的服裝銷售店面,后來在過年的時候因為欠下巨額債務直接違約,索性放下爛攤子不干了,導致大房東強行收回房產(chǎn),入駐的商家無辜躺槍,前期投入完全白費。
在碰到這樣的問題時,應該秉承下面兩個原則:絕不和三房東簽約;與二房東簽約,必須拿到大房東的同意轉(zhuǎn)租證明書面文件。在選址的時候,不能感情用事,生意有很多風險,而能控制的風險必須掃清障礙,排除隱患。
致命錯誤四:目光短淺
專業(yè)批發(fā)市場商圈店5年前,當互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟對老百姓的日常生活還沒有明顯影響的時候,各種批發(fā)市場的經(jīng)濟是非?;钴S的。經(jīng)濟的活躍是由人帶動的,只要有人,快餐就不用擔心。而近年來,當淘寶,京東,天貓等越來越影響人們?nèi)粘I畹臅r代來臨時,一切經(jīng)濟消費的變化令人措不及防。因此,選址的時候要了解目標位置所處行業(yè)的發(fā)展趨勢,在互聯(lián)網(wǎng)時代,對一個行業(yè)固有的認知變化非??欤净馃岬纳倘芸赡艿诙炀屠淝辶?。
因此,不要看現(xiàn)在人多,那只是表象。創(chuàng)業(yè)者需要考察的是商圈的經(jīng)營業(yè)態(tài),了解發(fā)展趨勢和方向,對生意可持續(xù)性有個判斷。
致命錯誤五:選址分析停留在表象
什么是表象?你看到街上人來人往,看到大家大包小包消費,這些都是表象,也可能是假象。在一些人流量大,人員密集的地方,很可能這些人都是流動人口,進店的欲望和需求并不強烈。
我們選址判斷的標準看來光憑人流數(shù)量是遠遠不夠的,我們還要考量有效人流。經(jīng)濟基礎決定上層建筑,消費能力必須要和品牌屬性匹配你才能精準定位。
致命錯誤六:貪圖好位置卻選擇了畸形的房屋結(jié)構(gòu)
一位餐飲老板曾經(jīng)為了拿下一個位置極佳的鋪面,選擇了一個呈窄長形狀的鋪面,其面積就像智利的國土。這個店原本是停車場的通道,由于地理位置實在太好,被加建改造起來做商業(yè)。位置雖好,可用戶體驗極差。
上述餐飲選址的六大致命錯誤,也是餐飲老板創(chuàng)業(yè)中最容易碰到、最容易犯的六大雷區(qū)。在餐廳選址的時候,一定把握三房東絕不簽約、房產(chǎn)有瑕疵勿入、沒有產(chǎn)權(quán)不談、不在人流動線上不談、招牌位不好不談、房屋設計畸形不談等原則,切勿因為著急開業(yè)而在選址上草草了事,也不能因為省錢而在選址上貪圖便宜,最終對后續(xù)生意帶來持續(xù)、致命的傷害。餐廳選址有哪十大法則?
法則一:跟隨競爭者
很簡單,跟著你的競爭者,在其店址附近的一定區(qū)域內(nèi)選址。
1、確定跟隨對象。進入某區(qū)域前,先調(diào)查該區(qū)域內(nèi)的競爭者,從中選擇那些在店址方面與你相近且成功的。
2、跟隨的對象可以是多家。因為任何一個競爭者的選址都是有限的,不可能覆蓋所有合適的商圈。
3、以競爭者店址為中心,向四周擴散式選址。擴散區(qū)域要控制好,不能無限制地縮小(如在同一幢樓里、隔壁或?qū)γ?或擴大(如超出了該店所處的商圈),依據(jù)自身情況具體對待。
4、確保一個原則--所選店址必須有足夠的市場容量。
深圳面點王董事長曾說:“在深圳有50家麥當勞、45家肯德基,面點王現(xiàn)在是30家,有20多家面點王與洋快餐相鄰或?qū)?。哪里有肯德基、麥當勞,哪里就有面點王?!?/span>
“與洋快餐相鄰相對開店,并不僅僅是為了競爭。肯德基、麥當勞選址考察論證科學細致,周圍環(huán)境。人口密度、人口結(jié)構(gòu)、道路交通、建筑設施等都(會做)定量分析……跟著他們,準沒錯?!?/span>
法則二:跟隨業(yè)態(tài)互補者
有些業(yè)態(tài)在經(jīng)營、服務內(nèi)容上是互補的,你就可以把店開在它旁邊,為顧客帶來完整的“一條龍”服務。
比如在體育場內(nèi)及旁邊,前來運動的人們存在其他需求,你可以提供餐飲,運動服裝零售、便利店或咖啡茶飲等。
又如在旅游景點旁邊,你可以開設餐飲、照相館、照片沖洗店、便利店。手機充電服務,紀念品零售店等。
法則三:搭車式選址
如果你有很強的交際能力或有一定的人脈關(guān)系,可以與和你業(yè)務有密切聯(lián)系的公司結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,不僅選址成本更小,店址還有保障。
比如,國內(nèi)某SPA和某知名連鎖酒店合作,雙方約定該連鎖酒店每家都以較低價格出租一定的面積用來開設SPA.如此,不僅方便了酒店的客人,也給SPA帶來了極大的便利,一方面一勞永逸地解決了選址問題,另一方面大大降低了成本。
法則四:自己掃街
簡言之,就是你自己親自或派人實地考察,現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)可用店址的機會。
1.確定重點掃街區(qū)域。在掃街前須制定一個詳細、科學的路線圖,以免重復或遺漏。
2.準備好掃街工具。包括紙,筆、照相機、房屋基本情況表等記錄工具,帶上移動電話,當?shù)氐貓D和自己制定的路線圖。對于較大區(qū)域的掃街可用機動車。否則,最好用自行車甚至步行。
3.掃街人員現(xiàn)場考察。對于公開的店址租售信息,一旦發(fā)現(xiàn)要立即聯(lián)系了解基本情況,并記錄在《房屋基本情況表》,最好能現(xiàn)場看房或約定看房時間。如果該址符合基本條件,還要拍攝店內(nèi)外的各種照片,以便其他人也能獲得感性認識。
對于非公開的符合選址標準的店址信息,則應主動詢問。詢問時,一定要講禮貌和技巧,最好直接詢問該店一把手;同時,不要太張揚,以免給出租人帶來不適。
4.每天掃街結(jié)束后,一定要做個完整的記錄并進行總結(jié),尤其要認真整理《房屋基本情況表》,以便將來審核、評估店址。如果有幾批人分頭掃街,則每天還應碰頭,互相交流信息。
5.對所有的備選店址分別評估、談判,直至最終簽約。
由于好的店址通常全有許多競爭者在搶,因此你可以同時看房和談判,保證第一時間得到好店址。
法則五:找職業(yè)中介
房地產(chǎn)中介一般都掌握著豐富的關(guān)系網(wǎng)和資源,但良莠不齊,要善于借助其資源,也要謹慎辨別,以免受騙。
1.查找并確定盡可能多的主攻商鋪的中介。
2.核實中介的實力與資信,確定準備合作的幾家。雖然有些從事中介業(yè)務的個人和非正規(guī)組織可能會有些獨特的信息且價格便宜,但相關(guān)權(quán)益一旦受損將得不到保證。正規(guī)公司除了經(jīng)營合法之外,還會提供許多獨特的服務,比如幫助你貸款,提供第三方擔保、協(xié)助辦理租售事宜,甚至協(xié)助你分析市場與商圈、規(guī)劃裝潢店面等。
3.與選定的中介洽談,告知詳細的選址要求。如果選址是秘密進行的,那么你一定要與對方簽署保密協(xié)議,以免選址信息被泄露。
4.專人負責每天與中介溝通,跟蹤其選址信息和進度。
5.評估并確定中介推薦的店址。
法則六:發(fā)布廣告
1.確定發(fā)布媒介。一般來講,店址信息的廣告多見于報紙、互聯(lián)網(wǎng)。張貼海報等幾種媒介。所選媒介只要能覆蓋你想選址的區(qū)域即可,但要讓你的目標受眾能頻繁。深度地接觸。這意味著你不能只看價格,更要關(guān)注性價比。
2.編制尋租或?qū)な蹚V告文件。文件的形式、格式、措辭和設計既要考慮到保密性和其他特殊要求,還必須與媒介特質(zhì)相匹配。
3.時刻保持聯(lián)系方式暢通,詳細記錄每個反饋信息。在首次接到信息時,不要忙于做出判斷,要經(jīng)過詳細的反饋調(diào)查后再做出取合。
4.整理廣告反饋信息,逐個研究、分析并初步確定可能的對象,然后回訪、最終確認。
法則七:利用供應商資源
門店的供應商也能為選址服務。這些供應商包括:設備、商品供應商、人員、信息、資金、技術(shù)、裝修等服務供應商。
他們可能同時為多個競爭者提供商品或服務,掌握同類型店的很多店址,熟悉每個店址的經(jīng)營狀況,能幫助你做出更準確的判斷。
1.根據(jù)經(jīng)營內(nèi)審,選定能給你帶來最有效選址信息的供應商。通常,門店的主營商品、主營設備或行業(yè)特定供應品供應商是最佳對象。比如你要開美容院,那么美容設備、美容品的供應商就是最佳選擇。
一般而言,要選擇規(guī)模大、業(yè)內(nèi)名聲好的供應商。你也可以去對手店內(nèi)實地訪查,搜集供應商信息,選擇供應范圍廣、客戶多的供應商。
2.選定供應商之后,主動和供應商聯(lián)系。如果你向他進貨,通常他會非常樂意向你提供店址和競爭者的信息。當然,出于職業(yè)道德,有些供應商可能不會向你提供相關(guān)信息,甚至會提供一些虛假信息,所以要有所分析和篩選。
3.根據(jù)供應商提供的信息,采取對應的選址方法。比如:
□供應商說某店經(jīng)營每況愈下,不妨去調(diào)查此店是否有轉(zhuǎn)讓或出售的意圖;
□供應商說某店經(jīng)營狀況非常好,訂貨量一直較大甚至持續(xù)增加,不妨調(diào)查該區(qū)域的同類市場是否飽和。若嚴重不飽和,開店成功率會大很多;
□論證店址時可以征求供應商的意見,這些意見通常有很重要的參考價值;
□有的供應商為了擴大業(yè)務范圍,會刻意去研究自己的商品或服務的市場,所以他們可能有大量備選地址信息。
法則八:開發(fā)關(guān)系網(wǎng)絡
把要選址的信息告訴你的“關(guān)系產(chǎn)”,讓他們提供信息給你?!瓣P(guān)系戶”可以是你的親朋好友、舊熟新識。
1.簡單整理選址信息,形成一個關(guān)于選址要求的文字材料,不必特別詳細但一定要準確,保證信息真實、有效地傳遞。
2.確定信息傳遞的第一批“關(guān)系戶”.他們有店址信息,或是沒有,但能傳遞給有店址信息的“關(guān)系戶”.你把選址信息透露給你的“關(guān)系戶”時,他們再透漏給各自的“關(guān)系戶”.依此類推,選址信息會以幾何級數(shù)迅速擴散。如果你沒有“關(guān)系戶”,團隊每個成員總該有些吧!
3.組織專人整理與分析選址信息的傳遞以及反饋信息。
法則九:租房產(chǎn)開發(fā)商合作
房產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)選址有著深刻的研究(住宅開發(fā)商也會涉及底層商鋪開發(fā)的問題),同時也掌握著大量的可選地址,和他們合作很不錯。
但是,一定要區(qū)分三種不同的房產(chǎn)開發(fā)商,并分別采取相應的措施
法則十:搜尋免費地址源信息
在信息爆炸的今天,各種媒介都有可能提供關(guān)于店址的信息,所以你一定要善于發(fā)現(xiàn)并利用這些信息,尤其是那些免費或以極低的成本就可輕松獲得的店址信息。
1.互聯(lián)網(wǎng)。你可以在專業(yè)搜索網(wǎng)站輸入關(guān)鍵詞搜索,也可以在專業(yè)中介網(wǎng)站、分類信息網(wǎng)站、地區(qū)性網(wǎng)站、各種論壇、聊天室里查詢或發(fā)布信息。熱點新聞的評論、自己的網(wǎng)站,博客也是不錯的選擇。
2.店外張貼。那些意欲出讓自己店面的人經(jīng)常會在店外及附近張貼海報,你可以留意所要進入?yún)^(qū)域的這些張貼。
3.廣告。通常,城市日報或晚報上會有大量的這種廣告,只要留心,一定會發(fā)現(xiàn)不少店址信息。
選址注意點:
餐廳一般都開在商業(yè)街,不考慮租金的前提下,連接兩條繁華商業(yè)街之間的街道,寬度在8~25米,就可以考慮。如能爭取到兩條繁華商業(yè)街中的廣告位,火爆基本沒問題。
1. 一定要遠離的地方
首先,必須遠離垃圾傾倒點、公共廁所、高大樹木、成片難以逾越的綠化帶、隔離帶等,因為這些會給顧客帶來不便或不好的用餐體驗。
其次,要避開強于自己的直接競爭對手的主要宣傳位置,以免“以卵擊石”。
2. 不必搶的“必爭之地”
街道、過街天橋、地下隧道、地鐵站的出入口處一般較為繁華,視性較強、交通便利,是餐飲店必爭之地。
但租金比街道中間要高很多,人群流動較快,經(jīng)營休閑食品為主的餐飲店,不必爭搶這種位置。街道中間地帶,雖人流密度較小,但有些人多次往返選擇商品,也是不錯的選擇。
3.值得注意的細節(jié)
兩個路燈之間的人往往不如兩個路燈下的人多;靠近大型購物中心、超市、停車場的位置很好,如果資金實在有限,大型商場的地下一層、二層以上也不錯。
本文來源:職業(yè)餐飲網(wǎng),由餐飲界(微信ID:canyinj)整編報道,轉(zhuǎn)載請注明來源!
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