從位置來說，地產“坑”分為：

商場地產“坑”、街鋪地產“坑”兩大類。

從雙方博弈來說，地產“坑”分為：

地產坑餐飲、餐飲坑地產、地產餐飲聯(lián)手坑。

商場地產一般“坑”有幾種：

無 中 生 有

地產：麥當勞、肯德基、必勝客……啥啥的都進來了，你自己看吧！

其實：有可能只是意向聊過，或者只是來看過，更或者連來都沒來過，知道你榜大牌，挖坑等你來跳。   

合 伙 作 局

地產：麥當勞、肯德基、必勝客……都在裝修了，你還不信？

其實：很多地產為了招商高效，都會給一些餐飲龍頭品牌一個低的離譜的價格，比如同個樓層同個位置，均價10元/平/天，麥肯就是5元/平/天，你來就20元/平/天，拿你的銀子去填大品牌的虧空，有甚者，我聽過一個地產朋友在三線城市的一個地產項目，XXX大品牌免租5年，開發(fā)商拿著xxx的施工圖免費裝修，這個大品牌拎包入住營業(yè)，你們敢比嗎？ 

地產：把一個大品牌旁邊的位置以一個偏低的價格給你。

其實：這個大品牌后期會以某個原因調換位置的，到時候，有可能你的邊上全是屌絲品牌。

偷 梁 換 柱

地產：以后這個位置就是主入口，人流全從這里走，動線多棒…… 

其實：滾梯安上了，你知道它是往上轉還是往下轉，一個正反轉，你就從上風上水跑到下風下水去了，就算就是上轉，但商場會定期調整動線的，也有可能大門規(guī)劃改變呢！ 

鐵 砂 餡 餅

地產：出來一個地方，趕緊的，我壓不了多久！

其實：外行內行都能遇到這樣的貴人，如果你沒有大紅包的話，這個免費的餡餅你就別吃了，不是畫的吃不到，要不就是鐵砂餡的，地產有自己的圈子，一類商鋪都是有幾個大佬把持通過專有渠道變現(xiàn)，二類位置都是大品牌戰(zhàn)略把持，三類位置都是圈子里走回扣，四類位置都是招商比價做業(yè)績，五類位置才是親情大餡餅，人家地產、開發(fā)商、招商的也是人，上班要業(yè)績，下班要養(yǎng)家，就憑一個人情，少則幾千、多則幾萬、甚至十幾萬的好處不要了嗎，雷鋒只會開車滴。  

瞞 天 過 海

地產：看看這家，還沒你們好呢，一月也能輕松賣個幾十萬 。 

其實：老的商場一般會提供同質同類餐廳營業(yè)額，以供意向者參考，但數(shù)據(jù)真實性就不得而知了，什么叫參考，就是——只能參考。  

地產：放心，烤肉這個品類這層樓我們只招商一家，搶到就是賺到！

其實：陸續(xù)的很多家烤肉也會進來。 然后可以促使你們“良性競爭”！

守 株 待 兔

地產：看這商場爆滿，不掙錢為什么大家都打破頭往里擠 .. 

其實：別說，有些品牌就是不掙錢，但也要進入到商場最好的位置，賠錢進、賠大錢進，為毛呢，因為他需要大量的客流，產品差、服務差、管理差，但——加盟好，外行看熱鬧，然后就會捧錢場了 。 

街鋪地產一般有這幾種：

從 前 有 座 山

地產：門店很掙錢，但我著急出國，急著出手... 

其實：這種一般街邊店居多，商圈存在硬傷，需要轉讓，但如果說實話，恐怕出不去，就會找到很多餡餅般的理由，“我要出國了”，“家里有急事需要錢”，“合伙人鬧翻了”等等，等你接了，剩下的就可以“準備后事”了。  

金 蟬 脫 殼

地產：干餐飲絕對沒問題，先干著，手續(xù)慢慢來，這地方沒人管的...

其實：一般街邊商鋪居多，房屋存在手續(xù)上的死結，屬于違建或非商業(yè)，一旦接手，籌建中黑著干，肯定沒人管，一旦開業(yè)，消防、衛(wèi)生、環(huán)保樣樣下不來，怎么開的怎么關，我見過不少人被坑，有甚者，只能轉讓，然后開始講述“從前有座山”了。    

拋 磚 引 玉

地產：越早進越便宜，再拖就不這價了。

其實：一般新的商場或新的商業(yè)區(qū)居多，一個商業(yè)地產位置再好也低賠上半年養(yǎng)客，正常的一年也是他，三年也正常，當你便宜進來后，就知道，日進斗金見不到，月月干賠到吐血，結果死掉一兩批品牌后，商圈成熟了，那時候房租就可以翻跟頭打滾長了，而你就是那塊磚，鋪路填坑用的“小磚頭”。

大家看完之后會不會有一些感觸，不過這只是一些皮毛，后面多的是，大家先消化一下。其實餐飲選址是個高難度的技術活兒：考慮到幾十個可能因素，如立地、商圈、動線、價格、營銷、發(fā)展、規(guī)劃及"坑"等，千萬不可頭腦發(fā)熱！