90%的餐廳死于選址,餐飲小白必學(xué)的選址方法和全流程!專欄
餐廳選址有多重要,想必每個(gè)餐飲人都是心知肚明的。
如果選對址,餐廳的客流量就有了保證,餐廳的經(jīng)營就可在營銷、產(chǎn)品、運(yùn)營、擴(kuò)張等層面多方位展開;如果選錯(cuò)址,就要耗費(fèi)大量的人力物力周璇,餐企的最大抗?fàn)帉ο缶褪沁x址。因此,選址是餐飲業(yè)最重要的經(jīng)營決策之一,選址的好壞甚至能決定門店是否能存活下去。
既然選址這么重要,那么怎樣做才是對的,新手上路又會(huì)遇到哪些問題,又該如何解決?
本文將為餐飲創(chuàng)業(yè)者詳解開店選址的誤區(qū)以及正確選址的流程重點(diǎn),為你的餐廳有效解決選址難題。
進(jìn)行店面選址時(shí)踩過的2個(gè)坑
1、經(jīng)驗(yàn)不足,盲目相信自己的眼光
剛開始由于經(jīng)驗(yàn)不足,很多餐飲新人都會(huì)掉進(jìn)一些選址的誤區(qū),自我感覺良好,盲目相信自己的眼光,而導(dǎo)致創(chuàng)業(yè)失敗。
①、地理位置好,人流量大,生意一定會(huì)好:
很多人誤將人流量當(dāng)成了客流量,認(rèn)為這個(gè)地方人氣旺自己的生意就一定會(huì)好。根本沒有考慮到自己真正的消費(fèi)群體主要聚集在哪~
②、房租便宜,值得:
有人選址覺得房租便宜,哪怕不賺錢也不會(huì)虧損很嚴(yán)重,沒有考慮到長遠(yuǎn)的發(fā)展。
③、這個(gè)地方離家近:
離家近,自己不但方便,左鄰右舍也會(huì)多幫襯自己,而事實(shí)上人情也會(huì)有用完的一天。
④、附近有成功的案例:
跟風(fēng)開店,別人成功不代表自己會(huì)成功。
⑤、風(fēng)水好:找某某大師算過在這里開店會(huì)發(fā)財(cái),真的能發(fā)財(cái)大師就不用看風(fēng)水了,自己開店就行。
以上你中招了幾條?
2、上了地產(chǎn)商、開發(fā)商和房東的當(dāng)餐飲小白選址沒有經(jīng)驗(yàn),除了自己容易走進(jìn)誤區(qū)外,也容易被一些“別有用心”、“心懷鬼胎”的地產(chǎn)商、開發(fā)商和房東坑。
情況一、無中生有
情況二:偷梁換柱
情況三:瞞天過海
情況四:拋磚引玉
上面這些話你都聽過幾句?
如果我們前期足夠幸運(yùn)地避免了這些坑,那只是順利地邁出了一小步。接下來才是選址的關(guān)鍵。
餐廳選址的全流程和關(guān)鍵點(diǎn)
1、第一步:市場分析,弄清自身品牌定位
首先,在選址之前,要先搞清楚自身品牌的定位,弄清楚自己的目標(biāo)消費(fèi)人群在哪兒。
如果沒想清楚就貿(mào)然開店,遲早要關(guān)店。曾經(jīng)獲得數(shù)億元投資的茶飲品牌“嫩綠茶”就在此處摔過跟頭。嫩綠茶曾在重慶最大的電腦市場百腦匯選了一個(gè)門址,旁邊是地鐵站出入口,人流量巨大,但少有顧客進(jìn)店消費(fèi)。
原因很簡單,嫩綠茶只看到了人流量,卻忽略了人流匹配度。而只有在人流匹配度高的地段開店,滿足了目標(biāo)顧客群體的剛需,店面才可正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
2、第二步:從10個(gè)層面對商圈進(jìn)行分析什么是商圈?
即你把門店看成一個(gè)點(diǎn),分析,以某個(gè)十字路口或者某個(gè)商場為圓心,以250米,500米,1公里,2公里甚至更遠(yuǎn)的半徑畫一個(gè)圈,這個(gè)圓形面積就是商圈概念。商圈也即有個(gè)向心力,圓圈里面的人是愿意到這個(gè)圓心消費(fèi)的。所以選址的第二步就是選商圈。
而一個(gè)商圈是否具備長期擁有充??腿说哪芰Γ覀冃枰獜?1個(gè)層面對商圈進(jìn)行調(diào)查分析:
綜合以上調(diào)查結(jié)果,充分了解方圓300米內(nèi)的人口統(tǒng)計(jì)、收入水平和人口的數(shù)量和素質(zhì)。因?yàn)?0%的顧客來源于方圓300米之內(nèi)的銷售推動(dòng),通以了解他們來評估此商圈的整體銷售能力,分析周邊消費(fèi)人群是否是餐廳的目標(biāo)群體,終確定有無在此開店的可能。
3、第三步:找到商圈的最佳聚客點(diǎn),確定位置你覺得整體商圈是好的,接下來就應(yīng)該來分析,具體門店位置了。
如何選擇合適的位置呢?其實(shí)就是千分點(diǎn)和A點(diǎn)的確定。所謂千分點(diǎn),就是商圈的最佳聚客點(diǎn)。
聚客點(diǎn)怎么選?要綜合人流、顧客的行走路徑進(jìn)行選擇,還要保證餐廳的可見度和易接近性。簡單的來說,就是選擇人流量最大,行人容易看到、尋找方便的地方。
人流計(jì)算的方法:
1.首先要在不同方向的客人到達(dá)餐廳的最近的路線上去計(jì)算
2.計(jì)算有兩個(gè)時(shí)間有節(jié)點(diǎn)
A、在一周中選4個(gè)連續(xù)的營業(yè)日,要包含周末
B、營業(yè)時(shí)間之內(nèi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)
3.最后計(jì)算的時(shí)間在每小時(shí)選擇固定的15分鐘
確定千分點(diǎn)之后,你的新址的位置,距離這個(gè)“千分點(diǎn)”越近越好。
4、第四步:從3個(gè)方面對店面進(jìn)行評估在初步選定新址后,還應(yīng)對相關(guān)的情況做一定的分析評估,可以從以下三個(gè)方面進(jìn)行評估:
5、第五步 :與房東進(jìn)行談判簽合同
免租裝修期
以下表二為例,一般情況下免租裝修期為45-60天,這是和房東談判首要條件,這涉及到裝修的周期,盡可能控制在免租期內(nèi)開店。
租金及押金
在與房東砍價(jià)前,須先做未來的營業(yè)額預(yù)測及損益試算,心里有譜,能夠接受最高多少的租金才有利可圖;事先權(quán)衡以討價(jià)還價(jià),盡可能取得合理的價(jià)位。
另外,繳付房租有按月結(jié)算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外,還要根據(jù)你的經(jīng)營狀況分享一定比例的利潤。押金方面,各地有所不同,但一般都是每期預(yù)付兩個(gè)月租金。
續(xù)租和租期
比較有規(guī)模的公司一定要事先考慮到續(xù)約條件,也就是租金遞增頻率,盡可能和房東談判,每兩年遞增一次,每次遞增調(diào)整在5%以下,一般情況下遞增的標(biāo)準(zhǔn)要爭取控制在租期內(nèi)平均調(diào)整系數(shù)12%以下。還有的店面是長期租的,一租就是五年、十年。這些都是談判的重點(diǎn)。
表二:租金條件評估標(biāo)準(zhǔn)
6、第六步:對新門店做一份立地報(bào)告
立地報(bào)告是新門店籌備階段完成的一份重要文件,也是對新店的營業(yè)額進(jìn)行預(yù)估,以及投資回報(bào)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析后得出的一份總結(jié)。
如果覺得新址和曾經(jīng)評估過的店址人流量基本一致情況下,那么可不做人流測算,通過對等店的方式,來預(yù)估新址的營業(yè)額,通常用在社區(qū)型商圈。立地報(bào)告包含16 項(xiàng)如下:
①新店選址申請書
②門店租賃要件調(diào)查表
③門店工程配套條件表
④開發(fā)基準(zhǔn)表
⑤商圈評估表
⑥競爭對手分析
⑦客流量分析
⑧租金成本計(jì)算表
⑨對等店應(yīng)收預(yù)估表
⑩新店裝修工程費(fèi)用預(yù)估表
門店損益分析表
未來五年預(yù)估損益表
商圈示意圖
商圈圖說明
商鋪實(shí)景照片
門店平面圖、效果圖、店中店落位圖
7、第七步:訂立商鋪?zhàn)赓U合同須注意的法律問題
相關(guān)部門依立地報(bào)告的評估,總結(jié)判斷達(dá)成合同簽約意向,接下來就涉及到合同法律問題了。訂立商鋪?zhàn)赓U合同須特別注意以下幾點(diǎn)法律問題:
以上選址指南,每一步都要小心仔細(xì),以防后患!祝大家事業(yè)成功!
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本文來源:餐飲財(cái)富經(jīng)(cyzfj666) | 作者:小餐,由餐飲界(微信ID:canyinj)整編報(bào)道,轉(zhuǎn)載請注明來源!
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